Le propriétaire est tenu d'informer le futur acheteur ou locataire de son bien immobilier sur les risques et pollutions auxquels celui-ci est exposé. C’est le rôle du diagnostic "état de risques et pollutions", ou ERP.

Depuis 2018, l'ERP remplace l’"état des servitudes risques et d’information sur les sols"-ESRIS, et regroupe les informations sur les risques et pollutions potentiels tels que les dangers naturels (inondations, avalanches), miniers, technologiques (présence d’installations classées Seveso, pollutions des sols, émissions polluantes), sismiques ou sur la présence de radon.

Le diagnostic ERP, état de risques et pollutions !

Le diagnostique précise si des travaux ont été préconisés et s’ils ont été réalisés, il indique également si la commune est concernée par un plan de prévention des risques (PPR) et si le bien est situé dans un ou plusieurs périmètres à risque.

Quelles sont les communes concernées par l'ERP ?

Le propriétaire a l'obligation de fournir un état des risques et pollutions si son bien est situé dans l'un des secteurs suivants :

  • Zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet;
  • Zone de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 (le plus élevé) ;
  • Zone à potentiel radon (gaz radioactif) de niveau 3 (le plus élevé) ;
  • Périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé par le préfet ;
  • Périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le préfet.

Pour savoir si votre bien immobilier est situé dans l'un de ces secteurs, rendez-vous sur ce site officiel : https://www.georisques.gouv.fr/mes-risques/connaitre-les-risques-pres-de-chez-moi.

Quels biens sont-ils concernés ?

Le diagnostic ERP doit être réalisé en cas de vente ou de location de toute construction, terrain, parcelle ou ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.

Il est effectué par le propriétaire ou le bailleur, est transmis à l’acquéreur ou au locataire et doit dater de moins de 6 mois à la date de la signature de l’acte authentique de vente ou la rédaction du bail.

L'ERP est-il obligatoire ?

Si le bien immobilier se situe dans une commune à risques et que le diagnostic ERP n’est pas présent dans le dossier de vente ou de location, s’il est incomplet ou périmé, la responsabilité du vendeur et du notaire  peut être engagée .La transaction peut être annulée et le propriétaire et le notaire condamnés à une amende de 300 000 € et jusqu’à 2 ans de prison.

Le propriétaire doit également indiquer si le bien a été victime de sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité liée à une catastrophe naturelle ou technologique.

S’il n’existe aucun risque sur la commune, le diagnostic n’est pas obligatoire et le propriétaire peut justifier de son absence dans le dossier de vente ou de location en présentant l’arrêté préfectoral énumérant les communes à risques.

Comment remplir le formulaire ERP ?

Contrairement aux autres diagnostics nécessaires aux transactions immobilières, l’état des risques et pollution n’a pas besoin d’être rempli par un professionnel certifié.

Le propriétaire peut remplir lui-même ce formulaire réglementaire, en trouvant toutes les informations nécessaires qui sont en effet des données publiques consultables auprès des préfectures, des communes, ou à cette adresse :

https://www.georisques.gouv.fr/sites/default/files/ial/ial_inscriptible.pdf

Cependant, si la commune se situe sur une commune à risques, il est conseillé de se faire aider, notamment par son agent immobilier, plus à même de maîtriser les spécificités des risques en question.

Le diagnostic ERP est donc un document d’information très important pour tous les intervenants d'une transaction immobilière, en informant de risques potentiels et en protégeant de tout recours pour manque d’information.

La différence entre le prix d'achat d'un bien immobilier et son prix de vente est taxable par les services fiscaux, c'est ce que l'on appelle la plus-value immobilière. Cependant, certains critères tels que la nature du bien cédé, son montant ou la durée de détention entre autres peuvent vous faire bénéficier d'une exonération de cette taxe. Découvrez ces cas d'exonérations, totale ou partielle, afin de finaliser sereinement votre projet de cession.

illustration plus value

Vente de votre résidence principale.

Cas le plus courant, la plus-value réalisée à l'occasion de la vente d'une résidence principale est totalement exonérée, ainsi que les « dépendances immédiates et nécessaires » comme les caves, garages (situées à moins d'un kilomètre si non attenantes), chambres de bonne… qui sont vendues en même temps.

Ce bien doit être votre résidence effective, ou devait l'être jusqu'à sa mise en vente si vous ne l'occupez plus le jour de la signature de l'acte, qui doit intervenir « dans un délai raisonnable » qui est en principe d'un an.

Ce délai est porté à deux ans si vous êtes adulte handicapé ou retraité et que vous résidez en maison de retraite médicalisée ou en foyer d’accueil médicalisé. Il faut dans ce cas également que votre résidence principale soit restée inoccupée depuis votre entrée dans l'établissement, ne pas dépasser un certain revenu fiscal et ne pas être redevable de l'Impôt de solidarité sur la fortune.

Enfin, vous pouvez bénéficier de cette exonération sur la plus-value si vous occupez un logement de fonction et vendez le bien dont vous êtes propriétaire qui lui, est effectivement occupé par votre conjoint(e) et vos enfants.


Vente de votre premier bien immobilier, autre que votre résidence principale.

Dans ce cas, vous devez être dans une des situations suivantes :

- Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, durant les quatre années précédant la vente.

- Vous procédez au remploi du prix de vente, dans un délai de deux ans, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à votre habitation principale. À noter que si le remploi est partiel, l'exonération sera proportionnelle.

- Si la cession vous permet de solder un prêt immobilier en cours.

- Vous serez également exonéré de plus-value immobilière si vous êtes retraité (sous conditions de ressources) ou reconnu invalide 2ème ou 3ème catégorie.


Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire, que vous avez choisi de mettre en location pour des séjours de courte durée. Quelques règles à respecter et un conseil

1-Respecter la durée légale (Code du tourisme : L324-1-1/CCH : L631-7-1 A).

Faisons deux distinctions : la durée de location d’un même locataire et la durée totale de location dans l’année.
  • La durée d’une location saisonnière ne peut excéder une saison, soit 90 jours pour un même locataire. Elle est régie par la loi Hoguet du 2 janvier 1 970. Cette durée est non renouvelable.
  • La durée totale de location dans l’année pour une résidence principale, est de 120 jours par an. Ces 120 jours ne sont pas forcément consécutifs et peuvent s’étaler sur l’ensemble de l’année.
  • À contrario, pour une résidence secondaire, il n’y a pas de limite annuelle.

2-Vérifier au préalable que le règlement de copropriété n’interdit pas les locations de courte durée.

L’utilisation que vous comptez faire de votre logement ne doit pas être contraire à la destination générale de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété.

3-S’enregistrer auprès de la Mairie

Le fait de louer sa résidence secondaire implique de déclarer son bien en « meublé de tourisme » auprès de la mairie, et ce, quelle que soit la durée annuelle de location. (L324-1-1 du Code du Tourisme)
Cette déclaration permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur toutes les annonces de location du logement, y compris celles publiées en ligne. (Cerfa N°14004*03)
Un conseil : faites classer votre bien auprès d’un institut de classement hôtelier agrée
Le classement en meublé de tourisme est une démarche officielle répondant aux critères de la grille de classement publié au Journal Officiel. Il est délivré pour une durée de cinq ans par un organisme accrédité. (Code du Tourisme-Art D324-1, D324-2).
Quels avantages à faire classer son meublé de tourisme ?
  1. Une fiscalité profitable avec un abattement forfaitaire de 71% sur les revenus locatifs déclarés (Régime Micro-BIC : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/location-meublee)
  2. Une affiliation gratuite à l’Agence National des Chèques Vacances.
  3. Une garantie de qualité pour vos clients.
  4. Un argument commercial supplémentaire pour valoriser votre location

Un décret n° 2020-548 du 11 mai 2020 (JO du 12.05.2020) est venu fixer le cadre réglementaire des, « mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire ».
Ce décret organise notamment les conditions dans lesquelles il est ou non possible de se déplacer, sur le territoire, pendant la durée de l'état d'urgence sanitaire.
Le décret prévoit un dispositif « interdisant tout déplacement de personne la conduisant à la fois à sortir d'un périmètre défini par un rayon de 100 kilomètres de son lieu de résidence, et à sortir du département dans lequel ce dernier est situé », sauf en raison de certains motifs.
Un décret n°2020-604 du 20 mai 2020, publié le 21 mai 2020, est venu ajouter un motif réglementaire, permettant un déplacement de plus de 100 kilomètres, en dehors du département de résidence.
Sont autorisés des « déplacements liés à un déménagement résultant d'un changement de domicile et (des) déplacements indispensables à l'acquisition ou à la location d'un bien immobilier, insusceptibles d'être différés » (décret n°2020-548 du 11 mai 2020, art. 3 I 8°).
Une déclaration (attestation) indiquant le motif du déplacement est à prévoir, accompagnée des documents utiles justifiant ce motif, ainsi que d'un justificatif du lieu de résidence.
Pour tenir compte de ce nouveau motif, un arrêté ministériel daté du 20 mai 2020, publié le 21 mai 2020, est venu modifier le modèle réglementaire de l'attestation à régulariser.

Deux types d’actes
Il ne faut pas confondre l’acte signé par procuration électronique et l’acte authentique électronique (AAE) nécessitant une authentification renforcée.
C’est ce dernier qui vient d’être autorisé par le décret du 3 avril. Attention : l’AAE ne pourra être utilisé que pendant la crise actuelle, c’est-à-dire jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Acte signé via une procuration électronique

Cette technique est la plus simple à mettre en place.
Chaque partie signe de son côté une procuration numérique via une plateforme sécurisée et agréée par le conseil supérieur du notariat (via l’envoi de mails sécurisés, l’utilisation d’un code ou validation par SMS, etc.).
Un collaborateur du notaire doit être présent à l’étude pour recevoir leur mandat et les représenter à l’acte.
Les actes concernés sont principalement les ventes immobilières et les actes de succession. Ainsi les compromis ou promesses de vente immobilière, tout comme les actes définitifs de vente, peuvent être signés à distance par ce biais. Même chose, s’agissant des successions, des différents actes (acte de notoriété, attestation de propriété et déclaration de succession). Jean-François Humbert, le président du Conseil supérieur du notariat (CSN), précise : « J’insiste bien sur le fait que ces actes présenteront la même sécurité juridique que les autres et ne pourront être remis en cause plus tard. »

Acte authentique électronique

Il s’agit des actes les plus solennels : vente en l’état futur d’achèvement, testament authentique, donation, changement de régime matrimonial, partage après divorce, reconnaissance d’enfant... « En principe ces actes ne peuvent être conclus sans la comparution physique des parties devant le notaire. À titre d’exception, le décret d’exception du 3 avril 2020 autorise, pendant la période d’urgence sanitaire rallongée d’un mois, que le notaire reçoive seul et à distance le consentement des parties à l’acte. Mais sous condition de mise en place de dispositifs d’authentification et de sécurisation très renforcés des échanges numériques »,détaille Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris.
En pratique, une visioconférence (via un dispositif agréé par le CSN) doit être organisée pour permettre la comparution simultanée à distance de toutes les parties devant le notaire. Mais auparavant, l’identité des clients devra être certifiée via un système d’authentification renforcée (les démarches des particuliers doivent être faites sur une plateforme là aussi agréée par le CSN). À l’issue de la visioconférence, le notaire fera parvenir, par voie numérique sécurisée, une attestation de confirmation de consentement que chaque partie signera électroniquement (toujours via une procédure sécurisée établie par le prestataire agréé).
Enfin, dernière étape : le notaire signe seul l’acte au moyen d’une clé numérique (dite REAL) qui procure à l’acte son authenticité.
Source, Que Choisir Publié le : 12/04/2020